Lors de gros travaux ou de situation économique tendue, le syndic peut proposer aux copropriétaires qui le souhaitent un prêt collectif.
Ce type de prêt est encadré par les articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965.
1/ Dans quels cas y avoir recours ?
Un prêt collectif peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer :
– des travaux votés concernant les parties communes,
– des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple, mise en place de compteurs individuels pour apprécier la quantité de chauffage consommée dans chaque appartement),
– des actes d’acquisition,
– des travaux subventionnés par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
2/ Qui peut en bénéficier ?
L’emprunt collectif est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte :
– de l’ensemble des copropriétaires,
– ou des seuls copropriétaires qui décident d’y participer.
3/ Comment ?
Avant de recourir au prêt collectif, il est obligatoire que l’assemblée générale donne son accord avec les conditions générales et particulières annexées à la convocation.
A/ La majorité de vote en assemblée générale
Si :
– Le prêt collectif vise tous les copropriétaires, la décision doit être prise à l’unanimité,
– Le prêt collectif a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux voté, la décision doit être prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux,
– Le prêt collectif vise les seuls copropriétaires décidant d’y participer, la décision est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ou des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.
B/ La notification de participation
Les copropriétaires participant à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant qu’ils souhaitent demander dans la limite de leur quote-part de dépense.
Cette notification doit être faite dans un délai de 2 mois :
– à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants,
– à compter de la tenue de l’assemblée générale pour les autres copropriétaires.
Le contrat de prêt doit être conforme aux conditions générales et particulières qui ont été jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Son montant est plafonné et la signature ne peut intervenir avant un certain délai.
Détail pratique : en général, les banques exigent que le copropriétaire emprunteur ne soit pas débiteur vis-à-vis de la copropriété.
4/ Garantie
Les banques exigent également de prendre par une caution solidaire, c’est-à-dire par un tiers pour garantir les cas d’impayés de remboursement du prêt d’un ou plusieurs copropriétaires.
La caution peut ensuite se retourner contre le copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement du paiement.
5/ Le moment de la signature
Le syndic en tant que représentant officiel du syndicat des copropriétaires signe l’engagement auprès de la banque après avoir « purgé » le délai de 2 mois à compter de la notification de la décision d’assemblée générale concernant le recours à l’emprunt collectif.
Seuls les copropriétaires bénéficiant du prêt sont tenus de rembourser son montant, ses intérêts et honoraires dans la limite de leur quote-part des dépenses.
