La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 entraine des changements pour les copropriétés.

Dans le présent article, nous allons traiter des changements concernant certaines règles d’administration des copropriétés.

1/ Le changement important concernant les notifications

Depuis cette réforme, la pratique s’inverse, les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

Quoiqu’il en soit, le syndic doit informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.

NB : auparavant, il était obligatoire d’obtenir l’accord exprès du copropriétaire pour fonctionner par voie électronique.

Trois précisions s’imposent :

-Une notification par voie électronique n’est pas le courriel classique comme on pourrait le croire. En effet, les notifications et les mises en demeure par voie électronique sont effectuées par LRE selon un procédé permettant d’identifier le tiers, de désigner l’expéditeur, de garantir l’identité du destinataire et d’établir si la lettre a été remise ou non au destinataire (R.53 à R.53-4 code des postes et des communications électroniques).

-A ce jour, il est regrettable que les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 n’aient pas été harmonisés et prévoient encore la nécessité de l’accord expresse du copropriétaire pour ce faire notifier par voie électronique ;

– Quelle forme doit prendre l’information du syndic adressée aux copropriétaires pour conserver un mode d’information par voie postale ?

2/ Accès aux parties communes des commissaires de justice

Désormais, il est prévu qu’un syndicat des copropriétaires représenté par le syndic autorise les commissaires de justice (NB : avant seul  le terme huissier était utilisé) à accéder, pour l’accomplissement de leurs missions de signification, d’exécution ou d’affichage (NB : cette possibilité n’était pas prévu dans l’ancienne rédaction), aux parties communes des immeubles d’habitation, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

3/ Les précisions sur les modalités de résiliation du contrat de syndic sur initiative du conseil syndical

Rappelons qu’un contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Désormais, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

4/L’obligation de convoquer du signataire d’un arrêté de police de la sécurité et de la salubrité et son droit de participer l’assemblée générale du signataire d’un arrêté de police de la sécurité et de la salubrité

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (tel qu’un arrêté de mise en sécurité), le signataire de cet arrêté est destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

5/ Information obligatoire des occupants d’une copropriété sur les procédures de police de la sécurité et salubrité

Le syndic est chargé d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations tels qu’un arrêté de mise en sécurité.

De plus, en cas de vente d’un lot de copropriété, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations lorsqu’ils concernent les parties privatives sous peine de quoi l’acquéreur pourrait demander la résolution du contrat.

6/ Une collecte d’information étendue lors de l’immatriculation (ou sa mise à jour) de la copropriété

En plus des données financières et techniques à renseigner, le représentant de la copropriété doit fournir des renseignements devant permettre :

« 3° Aux services de l’Etat et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficulté ;

4° D’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal ou de l’article 3-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou d’un refus d’autorisation préalable de mise en location d’un logement sur le fondement de l’article L. 635-3 du présent code, si le syndic en a connaissance. »

7/ Recouvrement des sommes dues au titre du budget prévisionnel

Depuis le 9 avril 2024, l’autorisation préalable du juge pour pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur n’est pas nécessaire lorsque le syndicat des copropriétaires se prévaut :

•  soit d’un titre exécutoire,
• soit d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire,
• soit (et c’est la nouveauté) des provisions exigibles ou rendues exigibles dans les conditions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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