Les syndics professionnels doivent impérativement calquer leurs propositions sur le modèle d’un contrat type fixé par décret afin d’être conforme.
Depuis le 1er juin 2020, nous constatons que certains professionnels tardent à se mettre à jour.
Nous préconisons à nos adhérents de veiller à ce que vos syndics professionnels proposent des contrats conformes suite aux dernières réformes. A cet effet, nous pouvons vous fournir le modèle ou vous aider à analyser ces contrats.
En conséquence, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé doit être conforme à un modèle type.
Le contrat du syndic doit notamment indiquer la durée du mandat, la date de prise d’effet, les éléments de détermination de la rémunération du syndic et les conditions d’exécution de sa mission.
Il ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barème sur les honoraires spécifiques.
L’assemblée générale peut désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée librement négociée de trois ans maximum ; un nouveau contrat est établi et approuvé par l’assemblée générale à chaque fois.
Quels sont les derniers changements concernant les syndics ?
- Durée du mandat du syndic
La limitation à une année de la durée des fonctions de syndic, lorsqu’il a directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble, s’étend désormais au concubin du syndic ayant directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble. En revanche, cette limitation ne s‘applique qu’aux alliés du syndic jusqu’au second degré (et non plus 3ème degré comme auparavant).
- Dispense d’ouverture d’un compte séparé
Jusqu’à présent, lorsque l’AG dispensait le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, elle devait en fixer la durée. Cette règle est supprimée, à partir du 31 décembre 2020.
- Missions du syndic
Pour s’adapter aux nouveaux régimes juridiques propres aux petites copropriétés le syndic délivre désormais aux copropriétaires (en les certifiant) les copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés :
Par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ;
Ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.
- Changement de syndic
En cas de changement de syndic, la transmission des pièces doit également comprendre, s’il y a lieu, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé.
- Mise à disposition des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés
L’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans l’espace en ligne sécurisé sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière AG ayant été appelée à connaître des comptes (et non plus dans les trois mois précédant l’AG annuelle).
- Sommes dont le versement peut être exigé par le syndic
La liste des sommes dont le syndic peut exiger le versement est complétée par : les cotisations au fonds de travaux ; les provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation ; les avances décidées en AG et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
- Conventions entre le syndicat et le syndic
Les conventions entre le syndicat et le syndic nécessitant une autorisation en AG sont élargies aux conventions entre le syndicat et le concubin du syndic. En revanche, seules les conventions entre le syndicat et les alliés au second degré du syndic nécessitent désormais une autorisation (et non plus au troisième degré).
Le décret supprime la précision selon laquelle la majorité requise pour cette autorisation est celle de l’article 24.
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