Depuis la loi du 9 avril 2024, des modifications ont été apportées à propos des copropriétés en difficulté. Voyons ensemble la première.

Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d’une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;

2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ;

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;

5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Depuis le 9 avril, un mandataire ad hoc peut également être désigné en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans. 

Vous noterez que :

1/  le législateur n’a pas été très technique dans la rédaction du texte. En effet, le terme « absence de vote des comptes » est interprété de deux manières en pratique :

-le législateur évoque le non présentation des comptes par le syndic rendant l’assemblée générale dans l’incapacité de les voter

-le législateur évoque le refus des comptes lors du vote

-le législateur évoque les deux situations possibles

Nous verrons si des précisions sont apportées à l’avenir ou si des jurisprudences viennent se substituer à cette rédaction laconique.

2/  la saisine du juge était auparavant autorisée pour d’autres acteurs que le syndic sous la seule condition  que ce dernier soit resté inactif plus d’un mois après la date de clôture des comptes.

Deux autres possibilités ont été ajoutées : « en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans ».

3/ Une nouvelle sanction est apparue. En effet, le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic si ce dernier n’a pas saisi sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Nous verrons bien si ces nouveautés sont vraiment utiles au redressement des copropriétés en difficultés.

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