L’AFCopro intervient pour les copropriétés en difficultés afin d’aider à l’adoption de mesures préventives.
En effet, quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc peut être désigné pour dresser un état des lieux et trouver des solutions visant à rétablir l’équilibre financier.
Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d’impayés atteint :
– 25 % pour les copropriétés comprenant jusqu’à 200 lots de copropriété,
– 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots de copropriété.
Ce pourcentage est calculé aussi bien sur la base des sommes exigibles au titre des charges courantes que des charges exceptionnelles.
1/ Information préalable du conseil syndical
Si le niveau des impayés des copropriétaires atteint le seuil précité, le syndic de copropriété doit en informer chaque membre du conseil syndical.
2/ Le moment du TGI
Le syndic dispose d’ 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.
Passé ce délai, le TGI peut être saisi directement sur justificatif par :
– les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété (avec information du maire et du préfet),
– un créancier dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux (avec information du maire et du préfet),
– le préfet ou le procureur de la République,
– le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat,
– le maire de la commune où est situé l’immeuble.
3/ Les conséquences de la saisine du TGI
Le TGI peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non) avant de statuer. Puis, il rend une ordonnance ou une requête nommant un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Ce mandataire peut être un administrateur judiciaire ou une personne physique/morale dotée d’une expérience de 3 ans en gestion de copropriété et d’un diplôme juridique de niveau master 2.
Dans les 15 jours suivant la notification de l’ordonnance du juge au syndic, le syndic doit transmettre mandataire ad hoc tous les documents en vue de l’accomplissement de sa mission.
Ce mandataire ad hoc doit en principe analyser la situation financière de la copropriété, vérifier l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité, élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier.
Sur autorisation du juge, le mandataire peut se faire assister à ses frais, de tout tiers de son choix.
4/ Que contient le rapport du mandataire ad hoc ?
Le rapport dresse l’état des lieux juridique, technique, comptable. Il contient des préconisations et un calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et une estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées.
5/ Une fois dressé, que devient le rapport ?
Ce rapport est adressé au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du TGI.
Ensuite, le greffe du TGI le transmet au syndic, au conseil syndical, et au maire de la commune de l’immeuble concerné ou au préfet.
Il est consultable par les copropriétaires qui le souhaitent. Le syndic doit les en informer individuellement selon les formes de notifications en vigueur en copropriété.
6/ L’assemblée générale
Une assemblée générale doit être tenue soit dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d’urgence n’est préconisée, soit dans les 3 mois en cas d’urgence.
A l’ordre du jour figurent les projets de résolutions permettant de mettre en œuvre les mesures contenues dans ledit rapport. Puis, le procès-verbal de l’assemblée générale doit être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux auteurs de la saisine, au juge, et au mandataire ad hoc.
7/ A qui incombent les frais ?
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l’initiative d’un créancier, les frais sont mis à sa charge.
Rappelons, qu’il existe des situations plus délicates qui nécessitent la nomination d’un administrateur provisoire afin de remédier à des difficultés plus importantes.
