Comme évoqué dans la première partie, l’éco-prêt à taux zéro permet de financer en partie les travaux de rénovation énergétique. Voyons quelles en sont les spécificités.

1/ Le passage en assemblée générale obligatoire

Pour pouvoir engager le syndicat de copropriétaires, il est nécessaire que la copropriété ait régulièrement voté en assemblée générale la réalisation de travaux d’économies d’énergie et le recours à l’Éco-prêt copropriété.

Concernant le vote de l’éco-prêt, lorsque seuls certains copropriétaires souhaitent y recourir, la majorité requise pour décider de sa souscription est la même que celle nécessaire au vote des travaux ou des acquisitions financés par l’emprunt

Ensuite, les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent alors notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. La notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

2/ La détermination du montant et de la durée du prêt

L’Éco-PTZ est un prêt sans intérêts.

Le montant et la durée de l’Éco-PTZ copropriété dépendent de la nature des travaux réalisés.

• Lorsqu’une seule action de travaux est réalisée, l’Éco-PTZ copropriété accordé au syndicat de copropriétaires ne peut excéder 15 000 € par logement.
• Lorsque deux actions de travaux sont réalisées, l’Éco-PTZ copropriété peut être porté à 25 000 € par logement et à 30 000 € par logement pour trois actions de travaux ou plus.
• Lorsque les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale sont réalisés, son montant est porté à 50 000 €. Il s’élèvera à 10 000 € par logement pour la réalisation des travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif.
• Lorsque les travaux portent uniquement sur l’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur l’Éco-PTZ copropriété peut être porté à 7 000 € par logement.

En cas de cumul avec un Éco-PTZ à titre individuel, la somme du montant de cet Éco-PTZ complémentaire et de la participation de l’emprunteur à l’Éco-PTZ copropriété ne peut excéder 30 000 € au titre du même logement.

De plus, lorsque cet Éco-PTZ complémentaire a pour objet la réalisation d’une action seule, son montant ne peut excéder 15 000 €.

La durée de remboursement de l’Éco-PTZ est de  15 ans. Par dérogation, elle est de 20 ans en cas de travaux d’amélioration de la rénovation énergétique globale (CGI : art. 244 quater U, I, 9).

Un seul Éco-PTZ peut être octroyé pour un même bâtiment.

3/ Le dossier pour en bénéficier

Au plus tard trois mois après le commencement des travaux, le syndicat de copropriétaires (l’emprunteur), représenté par le syndic de copropriété, fournit au plus tard à la date de signature du contrat définitif de prêt les éléments suivants :

• le nombre total de logements dans la copropriété ;
• le nombre total de bâtiments dans la copropriété ;
• le nombre de bâtiments de la copropriété qui font l’objet des travaux ;
• le nombre de copropriétaires participant à l’avance ;
• le descriptif des travaux prévus, faisant notamment apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque emprunteur et par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique, pour les travaux qu’elle réalise et pour ceux qui sont éventuellement nécessaires  et indissociablement liés à ces travaux ;
• l’ensemble des devis détaillés associés, justifiant du respect des modalités d’attribution ;

Les justifications relatives aux travaux envisagés sont fournies par le syndic selon un “formulaire type copropriétés – devis” rempli conjointement avec les entreprises réalisant les travaux (arrêté du 30.3.09 : annexe 3 et 4).

À compter de la date de signature du contrat de prêt par l’emprunteur et dans un délai de trois ans, ce dernier transmet à l’établissement de crédit :

• l’ensemble des factures détaillées;
• dans l’hypothèse où la nature, le montant des travaux éligibles ou l’entreprise ayant réalisé les travaux diffèrent de ceux prévus, un descriptif des travaux réalisés faisant notamment apparaître le montant définitif des travaux éligibles, signé par chaque entreprise faisant notamment apparaître les montants définitifs des travaux et les éventuels travaux nécessaires et indissociablement liés à ces travaux.

Les travaux doivent donc être achevés dans les 3 ans suivant l’émission du projet de contrat de prêt.

4/ Comment est-il versé à la copropriété ?

Le versement de l’Éco-PTZ copropriété par l’établissement de crédit peut s’effectuer :

• soit en une seule fois sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés ;
• soit en plusieurs fois sur la base des factures de travaux effectivement réalisés transmises au fur et à mesure par le syndic jusqu’à la date de clôture de l’Éco-PTZ copropriété. Aucun versement ne peut intervenir après un délai de trois mois suivant cette date (à l’exception d’une régularisation d’un avantage indu).

Ce mode de versement sur présentation des factures peut conduire, avec l’accord de l’établissement de crédit, au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis, sous réserve de respecter les caractéristiques financières de l’Éco-PTZ copropriété.

5/ Comment est-il remboursé ?

Chaque copropriétaire est tenu de participer à hauteur de la quote-part de l’Éco-PTZ copropriété de son ou de ses lots de copropriété. Sa participation sera versée au syndic à charge pour lui de régler à l’organisme prêteur la mensualité de remboursement de l’Éco-prêt copropriété.
Le remboursement de l’Éco-PTZ copropriété par le syndicat de copropriétaires s’effectue par mensualités constantes.

Lors de la vente d’un lot de copropriété ayant bénéficié d’un Éco-PTZ copropriété, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles.

Il est, toutefois, possible en cas d’accord entre les parties, de transmettre l’obligation de payer ces sommes au nouveau copropriétaire. Dans ce cas, le notaire informe le syndic de ces accords.

6/ Peut –il être cumulé avec d’autres aides ou dispositifs ?

Le syndicat de copropriétaires ayant souscrit un Éco-PTZ copropriété peut également bénéficier :

• des aides de l’Anah en faveur des syndicats de copropriétaires ;
• des aides des collectivités territoriales en faveur du développement durable.

Le copropriétaire peut, à titre personnel, également bénéficier des aides, avantages fiscaux et prêts suivants :

• un Éco-PTZ complémentaire : la somme du montant de l’Éco-PTZ complémentaire et de la participation de l’emprunteur à l’Éco-PTZ copropriété ne peut excéder 30 000 € au titre d’un même logement et 50 000 € en cas de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique globale ;
• un prêt conventionné (CCH : R.331-72) ;
• un PTZ (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte du montant des travaux financés par l’Éco-PTZ. Le PTZ pour l’acquisition d’un logement ancien est limité au cas particulier de l’acquisition d’un logement social, et depuis le 1^erjanvier 2016, aux opérations d’acquisition-amélioration de logements quel que soit le lieu de situation de l’immeuble ;
• les aides de l’Anah, à destination des propriétaires (occupants ou bailleurs) et des copropriétés fragiles ;
• les aides des collectivités territoriales en faveur de la transition énergétique ;
• les Éco-PTZ liés au Livret de développement durable, mis en place par les banques en 2007 suite à la transformation du CODEVI en livret de développement durable, pourront être utilisés comme prêt complémentaire à l’Éco-PTZ ou pour financer des travaux non éligibles à l’Éco-PTZ ;
• la déduction de charges pour la détermination des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.