Au moment d’une vente, des tensions régulières résultent de la facturation des honoraires de syndic concernant l’état daté. Qu’en est-il ?

La loi elle-même reconnaît au syndic un droit à « honoraires » pour les « prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté » (L 10 juillet. 1965, art. 10-1, b). Mais ceci ne suffit pas à supprimer tous les problèmes :

1 / le syndic doit pouvoir justifier du montant réclamé, par un titre opposable à la personne à qui l’honoraire est réclamé. Or, il résultait d’une jurisprudence aujourd’hui bien établie, et comme l’a indiqué très clairement l’arrêt le plus récent en la matière, que « le syndic ne peut réclamer à un copropriétaire des honoraires à l’occasion d’une mutation en se fondant sur les clauses d’un contrat qu’il a conclu avec le syndicat des copropriétaires, alors que ce contrat ne lie que ses signataires » (Cass. civ., 30 janv. 2008, n° 07-10.750 : jurisData n° 2008-042518).

Un arrêt de la Cour de cassation en a tiré conséquence que le notaire qui avait réglé directement au syndic, qui se prévalait des dispositions de son contrat, par prélèvement sur le prix de vente, une somme correspondant aux frais d’établissement de « l’état daté » avait commis une faute (Cass. 3° civ., 26 oct. 2004, n° 03-11.599).

Ce problème du montant des honoraires du syndic devrait trouver une solution à brève échéance. En effet, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant que :« Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret »

Nous attendons toujours le fameux décret … Pour autant et contradictoirement, le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic prévoit en son point 9.2 une facturation concernant l’état daté. Ledit contrat étant validé en assemblée générale en même temps que le syndic est élu.

2/ Qui doit payer les honoraires du syndic ? Depuis 2006, l’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les honoraires du syndic sont imputables au seul « copropriétaire concerné ». Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété reprend la même formule en indiquant que le coût de cette prestation est « imputable au seul copropriétaire concerné » (Annexe 9-2).

La doctrine majoritaire a considéré que le copropriétaire ainsi visé était le vendeur. C’est en effet à celui « qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot » qu’il incombe d’obtenir la délivrance d’un état daté (V. D. 17 mars 1967, art. 5, p. 555), ceci pour satisfaire à « l’obligation de renseignement » à laquelle il est tenu.