Certains règlements de copropriété contiennent des clauses illicites donc contraires aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur. Le réflexe logique serait de ne pas tenir compte de ces clauses… Gare aux faux pas !!

Qu’en est-il en réalité ?

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répond en partie à cette question : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

1/ L’importance du caractère d’ordre public pour déterminer les clauses illicites

Ce texte précise une chose très importante : les dispositions de la loi qui sont d’ordre public, en précisant aussi que tous les articles du décret du 17 mars 1967 le sont.
En conséquence, les dispositions du règlement de copropriété peuvent être illicites si elles sont contraires aux textes visés par l’article 43 susvisé.
A titre d’illustration, les clauses s’avérant le plus souvent comme illicites sont les clauses relatives à l’administration de la copropriété : nombre de pouvoir, la convocation, la tenue des assemblées, la définition du syndic et du conseil syndical ainsi que celles concernant les charges.
En ce qui concerne le cas particulier des charges, nous constatons que de nombreuses grilles d’ascenseurs sont contraires à l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il convient de les adapter. L’AFCopro peut se charger de cette mise en conformité.

2/ Comment est appréhender l’illicéité d’une clause selon qu’elle soit déjà inscrite dans le règlement de copropriété ou introduite par un vote en assemblée générale ?

a. Les clauses déjà contenues dans le règlement de copropriété

Le sujet donne lieu à débat au sein des copropriétés. Bien que les clauses soient illicites, il subsiste des incertitudes sur la manière de traiter le sujet. Cela pouvant entrainer des contentieux.

Partant du principe que notre régime juridique actuel a été instauré par la loi du 10 juillet 1965, il ressort de certaines décisions de la Cour de cassation qu’il était possible d’appliquer immédiatement la loi du 10 juillet 1965 aux règlements de copropriété qui lui sont antérieurs (Cass. 3e civ, 8 janv. 1970).
Les clauses contenues dans des règlements de copropriété antérieurs à la loi de 1965 sont frappées d’illicéité et « réputées non écrites » (CA Paris, 24 mai 1983).

CEPENDANT, la cour d’Aix-en-Provence a énoncé qu’une clause réputée non écrite figurant de règlement antérieur à la loi du 10 juillet devait être appliquée tant qu’elle n’avait annulée judiciairement (CA Aix-en-Provence, 4e chambre, section A, 20 nov. 2009).

Ce qu’il ressort de ces tergiversations, c’est qu’il est préférable par sécurité d’appliquer le principe selon lequel « une clause du règlement de copropriété reste applicable tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite par le juge » (Cass, 3e civ, 3 juillet 1996) que ce soit pour un règlement antérieur ou postérieur à 1965.

b. Les clauses illicites introduites dans le règlement de copropriété suite à un vote de l’assemblée

Suite à des revirements de jurisprudence, un arrêt de la 3e chambre civile du 27 septembre 2000 a affirmé qu’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite peut être contestée si elle a été insérée dans le règlement par un vote d’assemblée devenue définitive.

Dans l’article suivant réservé à nos adhérents, nous traiterons des sanctions des clauses illicites, des prescriptions en la matière, et de comment faire pour y arriver.