Face aux mauvais payeurs, le syndicat des copropriétaires est parfois contraint d’engager une procédure de saisie immobilière.

Le propriétaire d’un lot peut faire l’objet de cette procédure sous certaines conditions.
Le but d’une telle procédure est de « forcer » la vente du bien saisi et d’obtenir le remboursement en tout ou partie du syndicat des copropriétaires.

 1/ Situations pouvant justifier une saisie immobilière

Une saisie immobilière est généralement envisagée si, après avoir reçu diverses demandes de paiement (mises en demeure, notamment), le copropriétaire débiteur ne verse pas les sommes dont il est redevable au titre des charges de copropriété.
Une procédure est alors engagée et juge le copropriétaire débiteur d’une certaine somme envers le syndicat. Le syndic doit obligatoirement avoir « en main » ce titre (un acte qui constate une créance liquide et exigible).
Obtenir un premier jugement est le préalable nécessaire avant d’engager la procédure de saisie immobilière. Il arrive alors que le copropriétaire débiteur saisisse la commission de surendettement, pour parvenir à suspendre la procédure de saisie immobilière qui va s’amorcer.

2/ Réception d’un commandement de payer

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic muni d’un titre exécutoire peut s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement d’une créance.
L’huissier présente un commandement de payer au copropriétaire débiteur. Le commandement de payer mentionne l’obligation de payer la somme due dans les 8 jours.
Ce commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le copropriétaire débiteur ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers. Le copropriétaire débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion).

3/ Visite de l’huissier
Si la somme due n’est pas remboursée dans ce délai, l’huissier de justice chargé de la saisie du bien est en droit de se rendre sur place. Il établit un procès-verbal de description du bien saisi.
L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement :
– en présence de l’occupant et même si celui-ci refuse de le laisser entrer
– ou en l’absence de l’occupant.

4/ Assignation à comparaître

Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa présentation par l’huissier.
Dans les 2 mois qui suivent cette publication, le copropriétaire débiteur est assigné à comparaître par le ou les créanciers à une audience d’orientation devant le juge du tribunal de grande instance.

5/ Audience d’orientation

Durant l’audience, le juge prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties (le copropriétaire débiteur, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et autres créanciers).
Le copropriétaire débiteur peut demander la vente amiable du bien saisi.
Au terme de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure :
– soit en autorisant la vente amiable du bien saisi,
– soit en ordonnant sa vente forcée,
– soit en mettant fin, en suspendant ou en interrompant la procédure de saisie.

6/ La demande du copropriétaire débiteur
Le copropriétaire débiteur peut demander au juge du tribunal de grande instance la vente amiable du bien sans attendre l’audience d’orientation. Dans ce cas, il prévient tous les créanciers concernés par la saisie.
À défaut, la demande de vente amiable est faite lors de l’audience d’orientation.
La vente amiable ne sera possible que si elle est autorisée par le juge.
Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.
Il fixe la date de l’audience qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l’attente de cette audience, le copropriétaire débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien. Durant cette période, le syndicat des copropriétaires a le droit de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et d’enclencher la procédure de vente forcée du bien.
Lors de l’audience suivante, si le copropriétaire débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi.
Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.
Faute d’acheteur (ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies), le juge ordonne alors la vente forcée du bien.

7/ En cas de vente du bien

La somme versée par l’acheteur n’est pas remise au propriétaire du bien. Elle est conservée avant d’être répartie entre le ou les créanciers.
Si le montant de la somme est supérieur à l’intégralité des sommes dues, le copropriétaire débiteur en perçoit le reste.
Si le montant de la somme est inférieur à l’intégralité des sommes dues, le copropriétaire débiteur est redevable du montant des dettes restantes.
Le juge du tribunal de grande instance fixe la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi…). Il s’agit d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. Cette démarche est effectuée par le ou les créanciers aux frais du copropriétaire débiteur.
Le ou les créancier(s) fixent le montant de la mise à prix du bien immobilier. À défaut d’enchères, le ou les créanciers seront déclarés adjudicataires d’office à ce montant.
Dans le cas où le montant de la mise à prix est manifestement insuffisant, le copropriétaire débiteur peut saisir le juge.
Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication.
Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

8/ Au terme de l’audience d’adjudication

Au terme de l’audience, un jugement d’adjudication récapitule l’ensemble des contestations tranchées par la décision.
Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.
L’acheteur du bien (ou l’adjudicataire) est en droit de demander l’expulsion du copropriétaire débiteur qui occupe le bien saisi, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux.