La répartition des charges de copropriété est une question qui fait débat en copropriété.
En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Tout copropriétaire à l’obligation de contribuer au paiement des charges et des dépenses de la copropriété.
Ce texte nous apprend que le législateur a distingué deux catégories de charges : « les charges communes » (article 10, al. 2) et les charges relatives aux éléments d’équipement souvent appelées « charges spéciales » (article 10, al. 1er).
Ce classement nécessite parfois une interprétation avisée. Nous allons essayer de vous donner un aperçu des deux grandes catégories de charges.
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun concernent toutes les dépenses ayant pour origine l’existence d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun,
Sont notamment visées les charges de chauffage collectif, les charges d’ascenseur,
Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes concernent les dépenses liées à la structure de l’immeuble tels que les frais d’entretien et de conservation des parties communes (ménage, ravalement, entretien espace vert) ainsi que celles liées à l’administration des parties communes (honoraires de syndic, primes d’assurance).
Ensuite, les deux derniers alinéas de l’article 10 confèrent au règlement de copropriété un rôle primordial et prédominant en la matière. En effet, ce document doit :
– déterminer la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges ;
– indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenue.
C’est le règlement qui s’applique, même avec ses défauts tant que le juge n’a pas réputé certaines de ses clauses non écrites. Ce dernier fixe souvent des sous catégories de charges pour coller au plus proches des dépenses de chacun au sein de la copropriété (charges communes générales, charges communes bâtiments).
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun soient conformes à ce texte, elles sont calculées en fonction de l’utilité objective pour le lot considéré. De plus, la destination de chaque lot est prise en considération. Ainsi, un lot commercial ou professionnel supporte des charges spéciales plus élevées qu’un lot d’habitation.
En ce qui concerne les charges communes relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, nul ne peut s’en dédouaner. Tout copropriétaire occupant ou non doit s’en acquitter proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs. Ces valeurs sont calculées par des coefficients pris en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation,
L’AFCopro peut vous aider à interpréter le règlement de copropriété, contrôler la répartition des charges, vous aviser de la législation en vigueur selon la nature des dépenses et mettre à jour vos règlements de copropriété.
Voir aussi: Acquéreur en VEFA et charges de copropriété
Fiche sur les charges de copropriété
