En copropriété, le passage en assemblée générale est obligatoire d’où l’intérêt de maîtriser le mécanisme de la majorité simple de l’article 24. Cette dernière prend les décisions qui vont impacter la vie des copropriétaires sur tous les domaines.

Ces décisions relèvent de majorités différentes selon l’importance des questions. La loi du 10 juillet 1965 en fixe les grandes lignes mais parfois floue, d’autres fois incomplète, une grande part est laissée à l’interprétation au cas par cas pour apprécier quelle règle de majorité est la bonne.
Ces vides génèrent un important contentieux.

Le mécanisme de la majorité de l’article 24 « majorité simple » 

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) est requise pour voter les décisions prises en assemblée générale qui relèvent de l’administration de l’immeuble ou de sa conservation.

Elle est calculée sur la moitié + 1 des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Les absents et les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

Illustration du mécanisme de la majorité de l’article 24 dans une copropriété de 1000 voix totales avec seulement 600 présentes et représentées le jour de l’assemblée générales :
Si une copropriété procède à des travaux de réfection de façades et que le nombre total des voix est de 1000, s’il y a 600 voix présentes et représentées, le vote se base sur 600 et la majorité s’obtient à 300 + 1.
Ajoutons que si sur les 600 voix présentes et représentées, il y a des copropriétaires (représentant 200 voix) qui s’abstiennent, le vote se base sur 400 et la majorité s’obtient à 200 + 1.

Quelles sont les décisions visées par l’article 24 (le législateur modifie régulièrement ces articles, des choses peuvent changer donc vigilance) ?

Décisions relatives aux organes de la copropriété
La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :
– autorisation donnée au syndic de copropriété d’agir en justice,
– organisation et fonctionnement du conseil syndical.

Décisions relatives aux travaux et équipements
La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :
– travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,
– modes de réalisation et d’exécution des travaux obligatoires rendus obligatoires par un arrêté de police relatif à la sécurité ou la salubrité publique,
– modes de réalisation et d’exécution des travaux nécessaires après le prononcé d’une déclaration d’utilité publique,
– travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
– autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sauf si ces travaux affectent la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
– opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes,
– travaux de réparation courante,
– travaux de toute nature n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
– remplacement d’équipement vétuste,
– équipement des places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électrique.

Décisions relatives aux documents de la copropriété
– approbation du budget prévisionnel,
– adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement,
– décision d’engager le diagnostic technique global